نموذج عقد مقاولات بناء PDF وWord من 18 قسمًا، يكتب فيه صاحب العمل والمقاول نطاق الأعمال وقيمة العقد وجدول المستخلصات وأوامر التغيير والتعويض عن التأخير. البنود التي ينظمها نظام المعاملات المدنية تحمل رقم المادة بجانبها، وقبل خانات التوقيع قائمة تحقق من 11 بندًا.
صيغة Word للتعديل وإضافة شعار منشأتك، وصيغة PDF للطباعة والتعبئة باليد والتوقيع والختم.
اقرأ هذا قبل أن تعبّئ النموذج
- نموذج عقد المقاولات مسودة تبدأ منها، وليس استشارة قانونية. يجمع شروط المقاولة في مكان واحد ليتفق عليها الطرفان، فراجع محاميًا قبل التوقيع.
- بعض البنود يحكمها النظام وبعضها اتفاق. عقد المقاولة تنظمه المواد 461 إلى 478 من نظام المعاملات المدنية، وفي النموذج رقم المادة بجانب كل بند يستند إليها. أما المحتجزات وضمان حسن التنفيذ ومدة ضمان العيوب فبنود يتفق عليها الطرفان، وتركناها فارغة.
- تحقّق قبل التوقيع. تحقّق من تسجيل المقاول عبر منصة مقاول، ومن متطلبات رخصة البناء والتأمين على العيوب الخفية عبر منصة بلدي.
ما الذي يحتويه نموذج عقد المقاولات
| قسم النموذج | ما يغطيه |
|---|---|
| بيانات العقد | رقم العقد ومكان تحريره وتاريخه |
| صاحب العمل | الاسم ونوع الهوية أو السجل ورقمه، والمفوض بالتوقيع، ورقم التسجيل الضريبي إن وجد، والعنوان الوطني |
| المقاول | اسم المنشأة وسجلها التجاري والمفوض بالتوقيع ورقم تسجيلها في ضريبة القيمة المضافة إن كانت مسجلة |
| بيانات المشروع | اسم المشروع وموقعه، ورقم الصك أو القطعة، ورقم رخصة البناء، والمكتب الهندسي المشرف |
| نطاق الأعمال والمواصفات | نوع الأعمال ووصفها، وجدول بالمخططات والمواصفات المرفقة |
| المواد والأدوات | جدول يحدد من يوفر المواد الإنشائية ومواد التشطيب والمعدات والكهرباء والمياه |
| مدة التنفيذ | تاريخ البدء وتسليم الموقع، والمدة بالأيام، وتاريخ الإنجاز، وأسباب التمديد |
| قيمة العقد | مبلغ مقطوع أو سعر وحدة، والقيمة رقمًا وكتابة، وسطر الضريبة، وجدول كميات من 8 بنود |
| الدفعات والمستخلصات | الدفعة المقدمة وطريقة استردادها، وجدول من 10 مستخلصات فيه تاريخ الفحص والقبول والضريبة والمحتجز وصافي الدفعة |
| المحتجزات وضمان حسن التنفيذ | بندان اختياريان: نسبة المحتجز وموعد إطلاقه، ونوع الضمان وقيمته ومدته |
| أوامر التغيير | جدول لكل أمر تغيير وأثره على القيمة والمدة وتاريخ موافقة صاحب العمل |
| التأخير والتعويض | مبلغ التعويض عن كل يوم أو أسبوع تأخير وحده الأعلى |
| التعاقد من الباطن | هل يجوز، وأي الأعمال يجوز إسنادها |
| التأمين والسلامة | أربعة أنواع تأمين ومن يتحمل كلًا منها، والتزامات السلامة في الموقع |
| الاستلام وضمان العيوب | تاريخ الاستلام الابتدائي والنهائي، ومدة ضمان العيوب ونطاقه |
| الإنهاء وتسوية النزاعات | حالات الفسخ، ومهلة الإشعار، والطريقة المتفق عليها لحل النزاع |
| قائمة تحقق قبل التوقيع | 11 بندًا تراجعها قبل أن توقّع |
| التوقيعات | توقيع صاحب العمل والمقاول وخانة ختم لكل منهما |
ما يحدده نظام المعاملات المدنية وما يتفق عليه الطرفان
في كل بند من الجدول التالي جزء يحدده النظام وجزء يكتبه الطرفان في النموذج:
| البند | ما يحدده النظام | ما يكتبه الطرفان |
|---|---|---|
| الدفعات المرحلية | يستحق المقاول قيمة المرحلة بعد فحص أعمالها وقبولها (المادة 469) | عدد المراحل وقيمة كل منها والدفعة المقدمة |
| تغيير التصميم | لا يزيد الأجر المقطوع إلا بخطأ صاحب العمل أو بإذنه وموافقته على الزيادة (المادة 471) | أمر تغيير مكتوب ومسعر يوقعه صاحب العمل |
| تجاوز الكميات | في العقد بسعر الوحدة يخطر المقاول صاحب العمل فورًا بالتجاوز الكبير (المادة 470) | جدول الكميات التقديرية وسعر كل وحدة |
| التعويض عن التأخير | يجوز تقديره مقدمًا، ولا يستحق إذا ثبت انتفاء الضرر، وللمحكمة تخفيضه (المادتان 178 و179) | المبلغ عن كل يوم أو أسبوع وحده الأعلى |
| التعاقد من الباطن | جائز ما لم يمنعه النظام أو الاتفاق أو طبيعة العمل، ويبقى المقاول مسؤولًا أمام صاحب العمل (المادة 473) | مسموح أو بموافقة كتابية أو ممنوع |
| المواد والأدوات | المواد من أي من الطرفين، والأدوات على المقاول ما لم يتفقا على غيره (المواد 462 إلى 464) | من يوفر كل بند في جدول المواد |
| الاستلام | يلتزم صاحب العمل بتسلم الأعمال المنجزة (المادة 468) | موعد الاستلام الابتدائي والنهائي |
| ضمان العيوب | لا تحدد المواد 461 إلى 478 مدة ضمان للأعمال | مدة الضمان ونطاقه |
لهذا ترى في النموذج حقولًا فارغة لم نقترح فيها رقمًا: مبلغ التعويض عن التأخير، ونسبة المحتجزات، ومدة ضمان العيوب، وقيمة ضمان حسن التنفيذ. لم نجد نصًا نظاميًا يحدد هذه الأرقام، فهي اتفاق بين الطرفين، والنموذج لا يقترح فيها رقمًا لم يختره أحد.
عقد مقاولات عظم أو تشطيب: نموذج واحد بنطاقين
نموذج عقد مقاولة واحد يصلح لعقد مقاولات عظم وعقد التشطيب وعقد تسليم المفتاح، والفرق يظهر في قسمين. في «نطاق الأعمال» تكتب نوع الأعمال ووصفها وترفق المخططات. وفي «المواد والأدوات» تحدد من يوفر المواد الإنشائية ومن يوفر مواد التشطيب، لأن المادة 462 تترك ذلك لاتفاق الطرفين. وإذا وفّر صاحب العمل المواد فالمقاول يحافظ عليها ويرد ما لم يستخدم منها، بحسب المادة 463.
ضريبة القيمة المضافة والفاتورة الإلكترونية على المستخلصات
بحسب دليل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لقطاع العقارات (الإصدار 3.0، مايو 2026)، تخضع كل خدمات المقاولات والإنشاءات في المملكة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، ومعها المواد التي تدخل في الأعمال أو تُركّب في الموقع. وتخضع أعمال مقاول الباطن للمقاول الرئيسي للنسبة نفسها. لذلك يحمل قسم قيمة العقد هذا السطر: تضاف ضريبة القيمة المضافة 15% إذا كان المقاول مسجلًا فيها.
وإذا كان المقاول مقيمًا ومسجلًا في ضريبة القيمة المضافة، فكل دفعة تصدر عنها فاتورة إلكترونية، بحسب الدليل التفصيلي للفوترة الإلكترونية. فالمستخلص الذي يقبله صاحب العمل هو أصل الفاتورة المرحلية التي تصدر بعده، والدفعة المقدمة تُسترد من المستخلصات بالطريقة التي يكتبها الطرفان في العقد. التفاصيل في شرح الدفعات المقدمة وقيدها المحاسبي وفي مصطلح الدفعات المقدمة.
من بنود العقد إلى الفاتورة وتكلفة المشروع
ما توقّعه في هذا العقد يتحول إلى أرقام في دفاتر المقاول: كل مستخلص مقبول فاتورة، وكل أمر تغيير تعديل على قيمة العقد، وكل محتجز رصيد مستحق لم يُصرف بعد. ولكي تجهّز المستخلص نفسه استخدم نموذج مستخلص مقاولات، ولتقدير التكلفة قبل التسعير نموذج حساب تكلفة مشروع مقاولات، ولعرض السعر الذي يسبق العقد نموذج عرض سعر. ويشرح دليل مستخلص المقاولات أنواعه وخطوات إعداده، وتجد أمثلة القيود المحاسبية لعقود المقاولات في مدونة قيود.
وإن كان العقد يطلب ضمان حسن التنفيذ، فاقرأ أنواع خطابات الضمان البنكية ومعالجتها المحاسبية ومصطلح خطاب الضمان البنكي. وإن كنت تشتري المواد بعقد منفصل فاستخدم له نموذج عقد توريد بضاعة.
في برنامج قيود المحاسبي، ومن الباقة الاحترافية، تنشئ مشروعًا لكل عقد وتربط به فاتورة المبيعات الصادرة عن كل مستخلص، فيتبعها قيدها إلى المشروع، ثم تصفّي قائمة الدخل حسب المشروع فترى ربحية العقد وحده. وتحمّل مصروفات موقع العمل على المشروع نفسه بوصفه مركز تكلفة. والربط مع منصة فاتورة في المرحلة الثانية من الفاتورة الإلكترونية متاح كذلك من الباقة الاحترافية. ومن يدير عدة مشاريع يجد التفاصيل في برنامج محاسبة العقارات والمقاولات وبرنامج محاسبة شركات الإنشاء، وفي مصطلح المحاسبة في قطاع الإنشاءات.
أسئلة شائعة عن نموذج عقد المقاولات
ما يسأله أصحاب العمل والمقاولون قبل تعبئة العقد وتوقيعه.
هل يغني نموذج عقد المقاولات عن مراجعة محام؟
لا. النموذج مسودة تجمع شروط المقاولة ليتفق عليها الطرفان، وفيه رقم المادة بجانب البنود التي ينظمها نظام المعاملات المدنية. أما البنود الاتفاقية كالمحتجزات ومدة الضمان وطريقة حل النزاع فتحتاج مراجعة محام قبل التوقيع، خصوصًا عند الاتفاق على التحكيم.
هل يجوز الاتفاق على غرامة تأخير في عقد المقاولات؟
نعم، المادة 178 من نظام المعاملات المدنية تجيز للطرفين تقدير التعويض مقدمًا. لكن المادة 179 تجعله غير مستحق إذا أثبت المقاول أن صاحب العمل لم يلحقه ضرر، وتجيز للمحكمة تخفيضه إذا كان مبالغًا فيه أو نُفذ جزء من الأعمال. لذلك يترك النموذج المبلغ وحده الأعلى فارغين.
متى يستحق المقاول دفعات المستخلصات؟
إذا كان العمل على مراحل أو بسعر الوحدة، يستحق المقاول قيمة ما أنجزه بعد أن يفحصه صاحب العمل ويقبله، بحسب المادة 469. ولهذا في جدول المستخلصات بالنموذج عمود لتاريخ الفحص والقبول قبل عمود صافي الدفعة.
هل يزيد سعر العقد إذا ارتفعت أسعار المواد أو تغير التصميم؟
في العقد بمبلغ مقطوع على تصميم متفق عليه، لا يطالب المقاول بزيادة بسبب ارتفاع أسعار المواد أو الأجور، ولا بسبب تعديل في التصميم إلا إذا كان بخطأ صاحب العمل أو بإذنه وموافقته على الزيادة (المادة 471). وفي الظروف الاستثنائية العامة غير المتوقعة يجوز للمحكمة أن تعيد التوازن. لذلك يسجل النموذج كل تغيير بأمر مكتوب ومسعر.
هل تُضاف ضريبة القيمة المضافة على عقد المقاولات؟
نعم، خدمات المقاولات والإنشاءات في المملكة خاضعة بنسبة 15% بحسب دليل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لقطاع العقارات، إذا كان المقاول مسجلًا في ضريبة القيمة المضافة. والمقاول المقيم المسجل يصدر عن كل مستخلص فاتورة إلكترونية.
هل يصلح النموذج لعقد مقاولات عظم؟
نعم، تكتب «عظم» في حقل نوع الأعمال، وتحدد في جدول المواد من يوفر المواد الإنشائية ومن يوفر مواد التشطيب إن دخلت في العقد. والنموذج نفسه يصلح للتشطيب ولتسليم المفتاح، وهو متاح بصيغتي PDF وWord.
حمّل نموذج عقد المقاولات PDF أو Word
النموذج متاح بصيغتي PDF وWord، وقبل خانات التوقيع قائمة تحقق من 11 بندًا، آخرها التحقق من متطلبات رخصة البناء والتأمين عبر منصة بلدي.