ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: النسبة، ومن يدفعها، والإعفاءات، وطريقة التسجيل والسداد

آخر تحديث: 10 أغسطس 2026. جرت مراجعة المقالة بالكامل وفق نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) ولائحته التنفيذية النافذة منذ عام 2025.

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة بنسبة 5% تُفرض على أي تصرف عقاري يقع في المملكة العربية السعودية، وتُحتسب على إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين ما دامت في حدود القيمة السوقية العادلة. يتحملها المتصرِّف (البائع أو الواهب أو ناقل الملكية)، وتُسدَّد في تاريخ التصرف أو قبله، ولا يُوثَّق أي تصرف عقاري لم تُسدَّد الضريبة المستحقة عنه.

لكن هذا السطر وحده لا يكفي. تغيّر الإطار النظامي للضريبة تغيّرًا جوهريًا: صدر لها نظام مستقل بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/03/1446هـ، ثم صدرت لائحته التنفيذية بقرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك رقم (01-03-25) وتاريخ 24/09/1446هـ الموافق 24/03/2025م. النتيجة: قواعد جديدة للإعفاءات، ومسؤولية تضامنية على المشتري في حالات محددة، وجدول غرامات مختلف عن الذي اعتاد السوق تداوله، وإخضاع صريح لنقل حصص الشركات العقارية.

هذه المقالة تشرح الضريبة كما هي اليوم: النسبة، والوعاء، ومن يدفعها، وطريقة الحساب بأمثلة رقمية، والإعفاءات بشروطها، وخطوات التسجيل والسداد، والاسترداد، والغرامات، والاعتراض.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية ضريبة غير مباشرة تُفرض مرة واحدة على واقعة نقل العقار، لا على ملكيته ولا على دخله. نصّت المادة الثانية من النظام على أنها تُفرض «بنسبة قدرها 5% خمسة بالمائة على التصرف العقاري؛ أيًا كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه»، وسواءٌ تم التوثيق أم لم يتم.

تعريف «التصرف العقاري» هنا أوسع من البيع. يشمل كل نقل لملكية عقار أو لحيازته بغرض التملك، بمقابل أو بغير مقابل، وسواءٌ كان العقار أرضًا فضاء أو مبنى قائمًا أو وحدة سكنية أو عقارًا تجاريًا أو صناعيًا أو زراعيًا.

وعاء الضريبة: على أي مبلغ تُحسب 5%؟

تُحتسب الضريبة على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين المتصرِف والمتصرَّف له، بشرط أن تكون هذه القيمة في تاريخ التصرف في حدود القيمة السوقية العادلة. إذا جاءت القيمة المعلنة أقل من القيمة السوقية العادلة، فللهيئة إعادة احتساب الضريبة على الأساس الصحيح.

ثلاث قواعد تحكم الوعاء وتُختصر كثيرًا من الجدل:

• لا تدخل كلفة الأجل في الوعاء في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظامًا، أي أن هامش المرابحة أو تكلفة التمويل لا يُحسب ضمن قيمة التصرف.
• الضريبة مرة واحدة فقط على التصرف نفسه، متى تحققت وحدة أطراف التصرف ووحدة العقار ووحدة القيمة. الغرض من هذه القاعدة منع الازدواج عندما يمر التصرف الواحد بأكثر من إجراء توثيقي.
• ملحقات العقار تدخل في الوعاء، فقد نصّت اللائحة على أن كل منقول يضعه مالكه في عقاره رصدًا على خدمته أو استغلاله على سبيل الدوام يُعدّ عقارًا، وأن التصاريح والحقوق العينية الأصلية والتبعية المرتبطة بالعقار ارتباطًا وثيقًا تُعدّ جزءًا من قيمته الإجمالية.

ولمن يخلط بين الضريبتين، الفرق الجوهري أن ضريبة القيمة المضافة على العقارات رُفعت عن توريدات البيع العقاري واستُبدلت بضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، بينما بقيت ضريبة القيمة المضافة قائمة على الإيجارات التجارية وعلى الخدمات المرتبطة بالعقار.

النظام الجديد ولائحته التنفيذية: ما الذي تغيّر؟

حتى عام 2025 كانت الضريبة تُدار بموجب أمر ملكي وقرار وزاري ولائحة قديمة. اليوم صار لها نظام مستقل من عشرين مادة ولائحة تنفيذية من خمس عشرة مادة. نصّت المادة العشرون من النظام على أن «يُعمل بالنظام بعد (مائة وثمانين) يومًا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام»، فبدأ سريانه في أبريل 2025م، وسرت اللائحة التنفيذية من تاريخ نفاذ النظام.

أبرز ما تغيّر عمليًا:

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

القاعدة واضحة في المادة السابعة من النظام: «يكون المتصرِّف مسؤولًا عن الضريبة المستحقة». المتصرِّف هو الطرف الذي يخرج العقار من ملكيته، أي البائع في عقد البيع، والواهب في الهبة، والشريك الذي ينقل حصته العقارية.

لكن النص أضاف قيدًا مهمًا غاب عن معظم ما يُكتب عن الموضوع: «ويكون المتصرَّف له مسؤولًا بالتضامن مع المتصرف في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة المستحقة».

معنى ذلك أن المشتري ليس بمنأى تمامًا. إذا شارك في ترتيب يخفي القيمة الحقيقية للصفقة أو يعطّل السداد، جاز للهيئة مطالبته بالضريبة بالتضامن مع البائع. لذلك صار من مصلحة المشتري أن يتحقق من تسجيل التصرف وسداد الضريبة قبل التوثيق، لا أن يتركها شأنًا يخص البائع وحده.

هناك ضمانة عملية تدعم ذلك: نصّت المادة التاسعة عشرة على أن كل من يملك صلاحية توثيق التصرفات العقارية عليه عدم توثيق أي تصرف لم تُسدَّد الضريبة المستحقة عنه في تاريخ التوثيق. عمليًا، لا يمر الصك من كاتب العدل أو الموثق المعتمد قبل أن يكون التصرف مسجلًا والضريبة مسددة أو الإعفاء معتمدًا.

كيف تُحسب ضريبة التصرفات العقارية؟ أمثلة رقمية

المعادلة بسيطة: قيمة التصرف × 5%. التعقيد كله في تحديد القيمة، لا في العملية الحسابية. إليك أربع حالات واقعية.

المثال الأول: بيع شقة سكنية

بيعت شقة بمبلغ 800,000 ر.س، والقيمة متسقة مع السوق. الضريبة = 800,000 × 5% = 40,000 ر.س، يتحملها البائع، وتُسدَّد في تاريخ التصرف أو قبله.

المثال الثاني: بيع أرض تجارية

بيعت أرض بمبلغ 2,000,000 ر.س. الضريبة = 2,000,000 × 5% = 100,000 ر.س. لا فرق في النسبة بين أرض ومبنى، ولا بين استخدام سكني وتجاري، فالنسبة واحدة أيًا كان شكل العقار أو استخدامه.

المثال الثالث: شراء بتمويل مرخّص

اشترى مشترٍ عقارًا بقيمة 1,000,000 ر.س عبر تمويل من جهة مرخصة، وبلغ إجمالي المبلغ المسدد للجهة الممولة 1,300,000 ر.س بعد كلفة الأجل. وعاء الضريبة هنا هو قيمة التصرف 1,000,000 ر.س وليس 1,300,000، لأن كلفة الأجل لا تدخل في القيمة. الضريبة = 50,000 ر.س.

المثال الرابع: نقل حصة في شركة عقارية

شركة تنطبق عليها صفة الشركة العقارية، وتملك عقارات قيمتها السوقية العادلة 10,000,000 ر.س، ونُقلت 30% من حصصها، أي بلوغ الحد الذي ينشأ عنده التصرف العقاري. الوعاء = 10,000,000 × 30% = 3,000,000 ر.س، والضريبة = 150,000 ر.س. وإذا كانت القيمة المتفق عليها لنقل الحصص أعلى من هذا الرقم، فالعبرة بالأعلى.

وإذا احتجت إلى فصل الضريبة عن ضريبة القيمة المضافة في معاملة مركّبة، تساعدك حاسبة ضريبة القيمة المضافة على استخراج المبلغ الصافي والضريبة على الخدمات المصاحبة كالسمسرة والتوثيق.

المعاملات العقارية الخاضعة للضريبة

يخضع للضريبة كل تصرف ينقل ملكية العقار أو حيازته بغرض التملك، ومن أبرز الصور العملية:

• البيع بجميع صوره، موثقًا كان أم غير موثق.
• الهبة والتنازل بغير مقابل، ما لم تتحقق شروط الإعفاء.
• الإيجار المنتهي بالتمليك والتأجير التمويلي.
• البيع على الخارطة.
• منح حق انتفاع تتجاوز مدته 50 سنة.
• مشاريع البناء والتملك والتشغيل والتحويل عند النقل الفعلي للملكية.
• نقل حصص في شركة عقارية عند بلوغ الحد المنصوص عليه في اللائحة، كما هو مفصّل أدناه.
• المقايضة والقسمة الاتفاقية التي ينتج عنها نقل ملكية بين أطراف مختلفة. أما إفراز العقار وفقًا لإجراءات الجهات المختصة، وتقسيم عقار مملوك على الشيوع بين ملّاكه بموجب صك واحد دون أي مقابل بينهم وبما يعكس حقوق كل مالك، فلا يُعدّان تصرفًا عقاريًا أصلًا.

متى يُعدّ التصرف واقعًا إذا لم يُوثَّق؟

حددت اللائحة تاريخ التصرف في الحالات غير الموثقة، وهذه نقطة يغفل عنها كثيرون ثم تفاجئهم الغرامة:

القاعدة العامة أن تاريخ التصرف هو تاريخ توثيقه حُكمًا، وما سبق استثناءات تعالج الحالات التي لا يقع فيها توثيق فوري.

الإعفاءات من ضريبة التصرفات العقارية وشروطها

حصرت المادة الثالثة من النظام 21 حالة إعفاء، وكل حالة تقريبًا مقيّدة بشرط. الخطأ الأكثر تكلفة هو الاكتفاء بعنوان الحالة دون قراءة شرطها، لأن الإخلال بالشرط يعيد الضريبة كاملة مع احتساب الغرامة من تاريخ الإخلال.

ثلاث ملاحظات تصحّح أخطاء شائعة

• الهبة معفاة حتى الدرجة الثالثة، لا الأولى فقط. نصّت اللائحة على أن الدرجة الأولى هي الأب والأم والابن والبنت، والثانية الأخ والأخت والجد والجدة وأبناء وبنات الابن والبنت، والثالثة العم والعمة والخال والخالة وأبناء وبنات الأخ والأخت.
• الإعفاء لا يعني الإعفاء من التسجيل. نصّت اللائحة صراحة على وجوب تسجيل كافة التصرفات العقارية المعفاة.
• الإخلال بالشرط يُنشئ التزامًا جديدًا، وتبدأ مهلة سداد جديدة مدتها 30 يومًا من تاريخ الإخلال.

المسكن الأول: ماذا تتحمل الدولة؟

ضمن مبادرة دعم تملّك المواطن، تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عمّا لا يزيد على 1,000,000 ر.س من سعر شراء المسكن الأول للمواطن، وما زاد على هذا المبلغ يخضع للضريبة بنسبة 5%. الجهة التي تتحمل السداد هي وزارة البلديات والإسكان، وآلية الاستفادة تمر عبر شهادة تحمّل ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول التي يصدرها المشتري بنفسه من منصة سكني، ثم تُدرج في بيانات التصرف عند تسجيله لدى الهيئة.

مثال: اشترى مواطن مسكنه الأول بمبلغ 1,400,000 ر.س. تتحمل الدولة الضريبة عن المليون الأولى، ويخضع الفارق البالغ 400,000 ر.س للضريبة، فتكون الضريبة المستحقة = 400,000 × 5% = 20,000 ر.س.

طريقة تسجيل التصرف العقاري خطوة بخطوة

التسجيل يتم عبر بوابة خدمات التصرفات العقارية التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك. القاعدة النظامية أن يُسجَّل التصرف في تاريخ التصرف أو قبله، وأن يُسجَّل سواء كان خاضعًا للضريبة أو معفى منها. ويُعدّ التسجيل بمثابة إقرار من المتصرف بصحة المعلومات المدرجة.

خطوات التسجيل كما هي على البوابة اليوم:

1. افتح بوابة خدمات التصرفات العقارية واختر بطاقة «تسجيل التصرفات العقارية».
2. من شاشة «نوع الحساب» حدد فئة الحساب المناسبة: أفراد، أو المفوضين، أو الشركات والمؤسسات والجهات الحكومية، أو موظف جهة تنفيذ.
3. من شاشة «فئة المستخدم» اختر «مواطن سعودي أو مقيم» أو «مواطن خليجي».
4. أدخل رقم الهوية أو الإقامة ثم أكمل التحقق عبر تطبيق نفاذ.
5. ابدأ نموذج تسجيل التصرف، وحدد صفتك في التصرف: متصرف، أو وكيل، أو ممثل نظامي.
6. أدخل بيانات المتصرف والمتصرَّف له بما يوضح تفاصيل هويتهما.
7. أدخل الرقم المرجعي للعقد أو الصك النظامي أو سند التسجيل العائد للعقار إن وُجد.
8. أدخل وصف العقار وتفاصيله وقت التصرف.
9. حدد الإعفاء المرتبط بالتصرف إن وُجد، واختر حالة الإعفاء من القائمة.
10. أدخل إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها، فتُحتسب الضريبة تلقائيًا بنسبة 5% على الوعاء الخاضع.
11. راجع الملخص، ثم أكمل السداد عبر القنوات المتاحة، واحتفظ بإشعار السداد ورقم فاتورة السداد.

لا يشمل التزام التسجيل حالات الاكتتاب في الأوراق المالية المطروحة طرحًا عامًا وتداول الأوراق المالية المدرجة.

تصحيح بيانات تصرف مسجَّل

إذا اكتشف المتصرف بعد التسجيل أن البيانات غير صحيحة، أو نشأ حدث يُخلّ بشروط الإعفاء، فعليه تقديم طلب تصحيح خلال 30 يومًا من تاريخ علمه بذلك. التأخر عن هذه المهلة يفتح باب المساءلة عن الضريبة والغرامة معًا.

مواعيد السداد وطريقة الدفع

الأصل أن تُسدَّد الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، ويجوز سدادها قبله. وحددت اللائحة مواعيد خاصة للحالات التي لا يقع فيها توثيق فوري:

بعد إتمام التسجيل تُصدر البوابة فاتورة سداد برقم مرجعي، ويتم الدفع عبر قنوات السداد المتاحة لدى البنوك. احتفظ بإشعار السداد، لأنه المستند الذي يُبنى عليه القيد المحاسبي ويُطلب عند التوثيق.

الرقم المرجعي وإثبات تسجيل التصرف العقاري

يظهر مصطلح «الرقم المرجعي» في موضعين يخلط بينهما كثيرون:

• الرقم المرجعي للعقار: هو رقم العقد أو الصك النظامي أو سند التسجيل العائد للعقار، ونصّت اللائحة على إدراجه ضمن نموذج التسجيل إن وُجد.
• الرقم المرجعي للمعاملة: هو الرقم الذي تنتجه البوابة بعد تسجيل التصرف، وتُربط به فاتورة السداد وإشعار إتمام التسجيل.

هذا الإشعار هو ما يستخدمه الموثق للتحقق من أن التصرف مسجَّل والضريبة مسددة أو الإعفاء معتمد، تنفيذًا للمادة التاسعة عشرة التي تمنع توثيق أي تصرف لم تُسدَّد الضريبة المستحقة عنه. لذلك احتفظ به ضمن ملف الصفقة، فهو المستند الذي يُطلب عند أي مراجعة لاحقة من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

استرداد ضريبة التصرفات العقارية: متى وكيف؟

أفردت اللائحة مادة مستقلة للاسترداد. يجوز المطالبة برد الضريبة المسددة في حالات منها أن تكون سُدِّدت بالزيادة أو بالخطأ، أو سُدِّدت عن تصرف عقاري غير مكتمل، أو عن تصرف عقاري تم إلغاؤه وفق حالة الإعفاء الخاصة برد العقار للمالك السابق.

الضوابط الزمنية التي يجب الانتباه إليها:

• يُقدَّم طلب الاسترداد خلال مدة لا تتجاوز 12 شهرًا من تاريخ استحقاق السداد المترتب على التصرف العقاري الذي نتجت عنه واقعة الاسترداد.
• أو خلال 60 يومًا من تاريخ صدور قرار نهائي من الجهة القضائية المختصة، أو من تاريخ صدور قرار بالتسوية مع الهيئة.
• تبتّ الهيئة في الطلب خلال 30 يومًا من تاريخ تقديمه، وإلا عُدّ الطلب مرفوضًا. ويجوز لها تمديد هذه المدة مرة واحدة لمدة مماثلة على أن يصدر قرار التمديد قبل نهاية المدة الأولى ويُبلَّغ به مقدم الطلب.
• عند الموافقة على الاسترداد كليًا أو جزئيًا، تُنهي الهيئة الإجراءات وتردّ المبلغ إلى الحساب البنكي المحدد في الطلب خلال 30 يومًا من تاريخ الموافقة.
• يجوز للهيئة خصم مبلغ الاسترداد أو احتجازه إذا كانت هناك ضرائب أو زكاة أو غرامات مستحقة وغير مسددة.

وفي حالة الإلغاء بالتراضي تحديدًا، يُشترط رد كامل قيمة العقار للمتصرَّف له، ونقل العقار للمالك السابق بتوثيقه لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد خلال 90 يومًا، مع عدم تغيّر وصف العقار.

الغرامات وعقوبات عدم السداد

هذه أكثر نقطة يتداول فيها السوق أرقامًا خاطئة. نصّت المادة الخامسة عشرة من النظام على جدول غرامات محدد:

مثال على احتساب غرامة التأخر: ضريبة مستحقة قدرها 40,000 ر.س تأخر سدادها 4 أشهر. الغرامة = 40,000 × 2% × 4 = 3,200 ر.س، ويستمر الاحتساب شهريًا حتى يبلغ الحد الأقصى 50% أي 20,000 ر.س.

وللاطلاع على المشهد الأوسع لغرامات الهيئة عبر أنواع الضرائب المختلفة، راجع دليل الغرامات الضريبية في السعودية.

كيفية الاعتراض والتظلم

رسمت المادة السابعة عشرة مسارًا زمنيًا واضحًا للاعتراض، وتجاوز أي مهلة فيه يُسقط الحق:

1. التظلم أمام الهيئة خلال 60 يومًا من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
2. على الهيئة البت في التظلم خلال 90 يومًا.
3. الاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال 30 يومًا من تاريخ الإبلاغ برفض التظلم، أو من مضي التسعين يومًا دون البت فيه. وإذا لم يقع التظلم أو الاعتراض خلال هذه المدد أصبح القرار قطعيًا.

وإذا كان لدى الهيئة دليل أو سبب للشك في أن المتظلم قد لا يسدد الضريبة محل التظلم، جاز لها أن تطلب منه ضمانًا نقديًا أو بنكيًا بقيمة أقصاها مبلغ الضريبة غير المسددة والغرامات المرتبطة بها.

يُقدَّم التظلم عبر الخدمات الإلكترونية في موقع الهيئة، وإذا أردت لمحة عن مهام الهيئة وخدماتها الإلكترونية فراجع دليلها المفصّل. أرفق مع التظلم المستندات المؤيدة: عقد التصرف، والصك، وإشعار التسجيل والسداد، وأي تقييم عقاري معتمد يدعم القيمة المعلنة. جهّز هذه المستندات قبل بدء المهلة، لأن 60 يومًا تمر سريعًا في الصفقات المعقدة.

الأحكام الانتقالية: إلى متى يمكن للهيئة المراجعة؟

القاعدة العامة أن للهيئة مدة لا تتجاوز 3 سنوات من تاريخ التصرف العقاري للتحقق من قيمته وإعادة احتساب الضريبة والمطالبة بسدادها، وفي التصرفات غير الموثقة أو غير المفصح عنها تُحتسب المدة من تاريخ علم الهيئة بالتصرف.

أما التصرفات التي استُحقت الضريبة عنها قبل تاريخ سريان النظام، فقد أفردت لها اللائحة أحكامًا انتقالية: للهيئة خلال 3 سنوات من تاريخ سريان النظام التحقق وإعادة الاحتساب في التصرفات المفصح عنها بتسجيلها لدى الهيئة، وخلال 3 سنوات من تاريخ علمها بالتصرف أو من تاريخ سريان النظام أيهما لاحق في التصرفات غير المفصح عنها. وفي الحالتين لا تتأثر هذه المدد بحق الهيئة في المطالبة عند الإخلال بالقيود الزمنية المقررة للتصرفات المعفاة.

نقل حصص الشركات العقارية: الزاوية الأكثر إغفالًا

كان بيع الحصص في شركة تملك عقارات يُستخدم أحيانًا كطريق التفافي حول الضريبة، لأن العقار نفسه لا ينتقل ورقيًا. أغلقت اللائحة هذا الباب صراحةً: التصرف الذي ينتج عنه نقل حصص في شركة عقارية خاضع للضريبة، لكن بشرطين لا يصحّ إغفالهما.

الشرط الأول: أن تنطبق صفة «الشركة العقارية». وهي كل شركة أو صندوق أو كيان يملك بشكل مباشر أو غير مباشر عقارات داخل المملكة بهدف توليد إيرادات منها ببيعها أو تأجيرها، على ألا يقل إجمالي القيمة السوقية العادلة لتلك العقارات عن 50% من إجمالي القيمة السوقية العادلة لأصوله، في تاريخ نقل الحصة أو في أي وقت خلال 365 يومًا سابقة لتاريخ النقل.

الشرط الثاني: بلوغ حدّ الـ30%. ينشأ التصرف العقاري إذا تصرّف شخص أو مجموعة أشخاص متفقين فيما بينهم بحصة إجمالية تبلغ 30% أو أكثر من حصص الشركة العقارية، عبر واحدة أو أكثر من التصرفات المرتبطة خلال أي فترة 3 سنوات تبدأ من تاريخ بلوغ تلك النسبة أو بعده. والتصرفات التي لا تتحقق فيها هذه الأحكام لا تُعدّ تصرفًا عقاريًا.

طريقة احتساب الوعاء:

• تُحدَّد القيمة السوقية العادلة لجميع العقارات المملوكة للشركة.
• تُضرب في نسبة الحصة المنقولة.
• وإذا كانت القيمة المتفق عليها لنقل الحصص أعلى من الناتج، فالعبرة بالأعلى.

والموعد هنا مختلف عن البيع العادي: السداد خلال 30 يومًا من نقل الحصص أو من إبرام اتفاقية غير مشروطة، أيهما أسبق. هذا يعني أن فرق التوقيت بين توقيع الاتفاقية وإتمام النقل قد يبدأ عدّاد المهلة قبل أن ينتبه أطراف الصفقة.

على مستوى الدفاتر، يستدعي ذلك تتبعًا دقيقًا لقيمة العقارات داخل الشركة وتاريخ كل اتفاقية، وهو ما يسهل ضبطه بفصل كل عقار في سجل الأصول الثابتة وتوثيق كل اتفاقية بمستنداتها ضمن القيد المحاسبي.

ضريبة التصرفات العقارية مقابل الضرائب والرسوم العقارية الأخرى

الخلط بين هذه الالتزامات الثلاثة شائع، مع أن كلًا منها له جهة وأساس وموعد مختلف:

ملاحظة مهمة: لا توجد في المملكة ضريبة عقارية سنوية عامة تُفرض على ملكية المساكن أو تُحتسب على فرق قيمة العقار عبر السنوات. الالتزام السنوي القائم هو رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، وهو رسم بلدي على أرض غير مطوّرة داخل نطاق محدد، لا ضريبة على المسكن.

أخطاء شائعة تكلّف أصحاب العقارات مالًا

• الاعتقاد بأن التصرف المعفى لا يحتاج تسجيلًا. التسجيل واجب في كل الحالات، والإعفاء يُحدَّد داخل النموذج لا خارجه.
• إعلان قيمة أقل من القيمة السوقية العادلة. للهيئة إعادة الاحتساب خلال المدد الانتقالية، وتُضاف غرامة 1% شهريًا بعد 30 يومًا من الإشعار بالتعديل.
• إدخال كلفة الأجل ضمن قيمة التصرف في التمويل المرخّص، فيدفع البائع ضريبة على مبلغ لا يخصّه.
• إهمال مهلة 30 يومًا في نقل الحصص أو في التصرفات غير الموثقة، فتبدأ غرامة 2% شهريًا دون أن ينتبه أحد.
• إعادة هبة العقار خلال 3 سنوات لشخص ما كان الإعفاء ليسري عليه ابتداءً، فيسقط الإعفاء بأثر رجعي.
• تجاهل مهلة التظلم البالغة 60 يومًا، فيصبح القرار قطعيًا ويضيع الحق في الاعتراض.
• عدم قيد الضريبة محاسبيًا ضمن تكلفة الاقتناء أو تكاليف البيع، فتظهر نتائج الصفقة أفضل مما هي عليه فعلًا.

كيف يساعدك برنامج قيود في المعالجة المحاسبية للتصرفات العقارية

تسجيل الضريبة وسدادها يتمّان لدى الهيئة عبر بوابتها، أما أثر الصفقة في دفاترك فيبقى مسؤوليتك أنت. هنا يعمل برنامج قيود المحاسبي:

• تسجيل العقار في سجل الأصول الثابتة بتكلفة اقتناء تشمل الضريبة والرسوم المرتبطة، مع متابعة الإهلاك وتقارير الأصول عبر سجل وتقارير الأصول الثابتة.
• قيود يومية جاهزة عبر قوالب القيود لتوحيد معالجة كل صفقة عقارية بين الفروع والمحاسبين، بدل إعادة بناء القيد يدويًا في كل مرة.
• ربط إشعار السداد بالقيد عبر إرفاق المستند، فيبقى الدليل المستندي متاحًا عند أي مراجعة من الهيئة.
• تصنيف مصروفات كل عقار أو مشروع عبر الأبعاد المحاسبية، وهي متاحة في باقة أدفانس وتُطبَّق حاليًا على فواتير المشتريات والفواتير البسيطة والإشعارات المدينة.
• احتساب ضريبة القيمة المضافة تلقائيًا على الخدمات المصاحبة للصفقة مثل السمسرة والتقييم والصيانة عبر حسابات الضريبة التلقائية، مع فوترة إلكترونية متوافقة مع المرحلة الثانية عبر صفحة الفاتورة الإلكترونية.
• تقارير مالية جاهزة تُظهر أثر الصفقة على المركز المالي وقائمة الدخل، ضمن برنامج قيود المحاسبي.

الأسئلة الشائعة عن ضريبة التصرفات العقارية

كم رسوم ضريبة التصرفات العقارية؟

النسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين الطرفين، ما دامت في حدود القيمة السوقية العادلة. النسبة واحدة أيًا كان نوع العقار أو استخدامه، ولا تدخل كلفة الأجل في التمويل المرخّص ضمن هذه القيمة.

من عليه دفع ضريبة التصرفات العقارية؟

المتصرِّف هو المسؤول عن الضريبة، أي البائع أو الواهب أو ناقل الملكية. ويكون المتصرَّف له مسؤولًا بالتضامن معه في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة المستحقة.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

البائع هو من يدفعها بحكم النظام. لكن المشتري ليس بمنأى مطلق، لأن المسؤولية التضامنية قد تنتقل إليه إذا كان سببًا في عدم السداد. عمليًا لا يُوثَّق التصرف أصلًا قبل سداد الضريبة، فمن مصلحة المشتري التأكد من التسجيل والسداد قبل التوقيع.

متى يُعفى الشخص من ضريبة التصرفات العقارية؟

حصر النظام 21 حالة إعفاء، من أبرزها قسمة التركة، والهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، والوصية الشرعية الموثقة، ونزع الملكية، والتصرف لوقف أو جمعية خيرية مرخصة دون مقابل، وتقديم العقار حصة عينية في رأس مال شركة بشرط الاحتفاظ 5 سنوات. كل حالة مقيّدة بشرطها، والإخلال بالشرط يُعيد الضريبة.

هل التصرف المعفى يحتاج إلى تسجيل؟

نعم. نصّت اللائحة على وجوب تسجيل كافة التصرفات العقارية المعفاة، ويُحدَّد الإعفاء داخل نموذج التسجيل. عدم التسجيل مخالفة مستقلة عن عدم السداد.

ما غرامة التأخر في سداد ضريبة التصرفات العقارية؟

2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، وبما لا يتجاوز 50% من قيمة الضريبة غير المسددة. وتُفرض غرامة إضافية 1% شهريًا إذا عدّلت الهيئة قيمة الضريبة، تبدأ بعد 30 يومًا من الإشعار بالتعديل.

هل يمكن استرداد ضريبة التصرفات العقارية؟

نعم، إذا سُدِّدت بالزيادة أو بالخطأ، أو عن تصرف غير مكتمل، أو عن تصرف تم إلغاؤه. يُقدَّم الطلب خلال 12 شهرًا من تاريخ استحقاق السداد، أو خلال 60 يومًا من صدور قرار قضائي نهائي أو قرار تسوية. وتبتّ الهيئة خلال 30 يومًا، وإلا عُدّ الطلب مرفوضًا.

كم تتحمل الدولة من ضريبة المسكن الأول؟

تتحمل الدولة الضريبة عمّا لا يزيد على 1,000,000 ر.س من سعر شراء المسكن الأول للمواطن، وما زاد يخضع لنسبة 5%. تتحملها وزارة البلديات والإسكان، وتمر الاستفادة عبر شهادة التحمّل التي يصدرها المشتري من منصة سكني.

هل تخضع الشقة الموروثة للضريبة؟

قسمة التركة بين الورثة وفقًا للأنظمة معفاة من الضريبة، لكنها تظل واجبة التسجيل. أما إذا باع الورثة العقار بعد القسمة، فالبيع تصرف عقاري خاضع للضريبة بنسبة 5%.

ما الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء؟

ضريبة التصرفات العقارية تُفرض مرة واحدة على واقعة نقل العقار وتحصّلها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. أما رسوم الأراضي البيضاء فرسوم سنوية على الأرض الفضاء داخل النطاق المستهدف، تشرف عليها وزارة البلديات والإسكان، وتصل إلى 10% من قيمة الأرض للشريحة ذات الأولوية القصوى للتطوير.

خلاصة عملية

ضريبة التصرفات العقارية اليوم أوضح نظاميًا وأشد انضباطًا مما كانت عليه: نسبة ثابتة عند 5%، ووعاء مرتبط بالقيمة السوقية العادلة، وتسجيل إلزامي لكل تصرف حتى المعفى منه، ومسؤولية قد تمتد إلى المشتري، وجدول غرامات يبدأ من 2% شهريًا وينتهي عند سقف 50%.

ما يحمي أطراف الصفقة ليس حفظ النسب، بل الانضباط في ثلاثة مواعيد: التسجيل في تاريخ التصرف أو قبله، والسداد قبل التوثيق، والتظلم خلال 60 يومًا عند الاعتراض. ومن جانب الدفاتر، قيد الضريبة ضمن تكلفة الاقتناء أو تكاليف البيع هو ما يجعل ربحية الصفقة رقمًا حقيقيًا لا تقديرًا. ولمن يريد تعريفًا مختصرًا يشاركه مع فريقه، هناك تعريف ضريبة التصرفات العقارية في قاموس المصطلحات المحاسبية.

المصادر الرسمية

• نظام ضريبة التصرفات العقارية (PDF) الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84).
• اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية (PDF) الصادرة بقرار مجلس الإدارة رقم (01-03-25).
• صفحة اللائحة التنفيذية على موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• بوابة خدمات التصرفات العقارية لتسجيل التصرف وسداد الضريبة.