ضريبة القيمة المضافة على العقارات: ما يجب أن يعرفه كل مستثمر عقاري
قرار شراء عقار أو بيعه في المملكة العربية السعودية لا يمكن اتخاذه اليوم بمعزل عن المعالجة الضريبية الصحيحة. ضريبة القيمة المضافة على العقارات تُعدّ من أكثر الجوانب الضريبية تعقيداً وتأثيراً على قرارات الاستثمار العقاري، خاصةً بعد رفع النسبة من 5% إلى 15% عام 2020. فهمها ضرورة لكل ممارس في هذا القطاع.
بشكل عام، تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على التصرفات العقارية كالبيع والتأجير وفق ضوابط دقيقة تُحدد متى تكون العملية خاضعة ومتى تكون معفاة أو خارج نطاق الضريبة.
المعاملة الضريبية للمسكن الأول
الاستثناء الأبرز هو إعفاء المسكن الأول للمواطن السعودي: بيع المساكن (مبنية وأراضي) للمواطن السعودي لأول مرة معفى من ضريبة القيمة المضافة في حدود قيمة معينة وفق الأنظمة المعمول بها. هذا الإعفاء جزء من منظومة دعم تملّك المساكن ضمن رؤية 2030.
العقارات التجارية والاستثمارية
بيع وتأجير العقارات التجارية — مكاتب، محلات، مستودعات، فنادق، وحدات صناعية — خاضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. المؤجّر الخاضع للضريبة يُضيف الضريبة على قيمة الإيجار ويُسدّدها لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك ضمن إقراراته الدورية.
بالنسبة للشركات المسجّلة في ضريبة القيمة المضافة، ضريبة الإيجارات التجارية التي تدفعها قد تكون قابلة للاسترداد كضريبة مدخلات إذا كان النشاط خاضعاً للضريبة.
الأراضي البيضاء ورسوم تطوير الأراضي
إلى جانب ضريبة القيمة المضافة، يجب الوعي بـرسوم تطوير الأراضي البيضاء المفروضة على الأراضي غير المطوّرة داخل النطاق العمراني. هذه الرسوم ليست ضريبة قيمة مضافة بل رسوم مستقلة تهدف إلى تحفيز تطوير الأراضي المحتكرة وتوفير الوحدات السكنية.
التزامات التسجيل والإقرار للمطورين العقاريين
المطوّر العقاري أو المؤجّر الذي تتجاوز إيراداته الخاضعة للضريبة حد التسجيل الإلزامي (375,000 ريال سنوياً) ملزَم بالتسجيل في ضريبة القيمة المضافة وتقديم إقرارات دورية. إخفاق المطوّر في التسجيل في الوقت المحدد يُعرّضه لغرامات مالية قد تُلتهم هامش ربحه على الصفقات الأولى.
المعالجة المحاسبية لضريبة القيمة المضافة على العقارات
عند بيع عقار تجاري بعشرة ملايين ريال، يُسجّل المحاسب:
الإيرادات 10,000,000 ريال. ضريبة القيمة المضافة المحصّلة 1,500,000 ريال (التزام تجاه الهيئة). إجمالي المستحق من المشتري 11,500,000 ريال. ضريبة المدخلات المدفوعة على تكاليف البيع والوساطة تُطرح عند احتساب الضريبة الصافية المستحقة للهيئة.